中華人(rén)民共和(hé)國主席令

　　第29号

　　《中華人(rén)民共和(hé)國城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》已由中華人(rén)民共和(hé)國第八屆全國人(rén)大(dà)常委會第八次會議(yì)通(tōng)過，現予公布，自一九九五年一月(yuè)一日起施行。

　　中華人(rén)民共和(hé)國主席　江澤民

　　一九九四年七月(yuè)五日

　　中華人(rén)民共和(hé)國城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法

　　第一章(zhāng)　總則

　　第一條　爲了(le)加強對(duì)城(chéng)市房(fáng)地産的(de)管理(lǐ)，維護房(fáng)地産市場(chǎng)秩序，保障房(fáng)地産權利人(rén)的(de)合法權益，促進房(fáng)地産業的(de)健康發展，制定本法。

　　第二條　在中華人(rén)民共和(hé)國城(chéng)市規劃區(qū)國有土地(以下(xià)簡稱國有土地)範圍内取得(de)房(fáng)地産開發用(yòng)地的(de)土地使用(yòng)權，從事房(fáng)地産開發、房(fáng)地産交易，實施房(fáng)地産管理(lǐ)，應當遵守本法。

　　本法所稱房(fáng)屋，是指土地上的(de)房(fáng)屋等建築物(wù)及構築物(wù)。

　　本法所稱房(fáng)地産開發，是指在依據本法取得(de)國有土地使用(yòng)權的(de)土地上進行基礎設施房(fáng)屋建設的(de)行爲。

　　本法所稱房(fáng)地産交易，包括房(fáng)地産轉讓、房(fáng)地産抵押和(hé)房(fáng)屋租賃。

　　第三條　國家依法實行國有上地有償、有限期使用(yòng)制度。但是，國家在本法規定範圍内劃撥國有土地使用(yòng)權的(de)除外。

　　第四條 國家根據社會、經濟發展水(shuǐ)平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的(de)居住條件。

　　第五條　房(fáng)地産權利人(rén)應當遵守法律和(hé)行政法規，依法納稅。房(fáng)地産權利人(rén)的(de)合法權益受法律保護，任何單位和(hé)個(gè)人(rén)不得(de)侵犯。

　　第六條　國務院建設行政主管部門、土地管理(lǐ)部門依照(zhào)國務院規定的(de)職權劃分(fēn)，各司其職，密切配合。管理(lǐ)全國房(fáng)地産工作。

　　縣級以上地方人(rén)民政府房(fáng)産管理(lǐ)、土地管理(lǐ)部門的(de)機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人(rén)民政府确定。

　　第二章(zhāng)　房(fáng)地産開發用(yòng)地

　　第一節　土地使用(yòng)權出讓

　　第七條　土地使用(yòng)權出讓，是指國家将國有土地使用(yòng)權(以下(xià)簡稱土地使用(yòng)權)在一定年限内出讓給土地使用(yòng)者，由土地使用(yòng)者向國家支付土地使用(yòng)權出讓金的(de)行爲。

　　第八條　城(chéng)市規劃區(qū)内的(de)集體所有的(de)土地，經依法征用(yòng)轉爲國有土地後，該幅國有土地的(de)使用(yòng)權方可(kě)有償轉讓。

　　第九條　土地使用(yòng)權出讓，必須符合土地利用(yòng)總體規劃、城(chéng)市規劃和(hé)年度建設用(yòng)地計劃。

　　第十條　縣級以上人(rén)民政府出讓土地使用(yòng)權用(yòng)于房(fáng)地産開發的(de)，須根據省級以上人(rén)民政府下(xià)達的(de)控制指标拟訂年度出讓土地使用(yòng)權總面積方案，按照(zhào)國務院規定，報國務院或者省級人(rén)民政府批準。

　　第十一條　土地使用(yòng)權出讓，由市、縣人(rén)民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的(de)每幅地塊、用(yòng)途、年限和(hé)其他(tā)條件，由市、縣人(rén)民政府土地管理(lǐ)部門會同城(chéng)市規劃、建設、房(fáng)産管理(lǐ)部門共同拟定方案，按照(zhào)國務院規定，報經有批準權的(de)人(rén)民政府批準後，由市、縣人(rén)民政府土地管理(lǐ)部門實施。直轄市的(de)縣人(rén)民政府及其有關部門行使前款規定的(de)權限，由直轄市人(rén)民政府規定。

　　第十二條　土地使用(yòng)權出讓，可(kě)以采取拍(pāi)賣、招标或者雙方協議(yì)的(de)方式。商業、旅遊、娛樂(yuè)和(hé)豪華住宅用(yòng)地，有條件的(de)，必須采取拍(pāi)賣、招标方式;沒有條件，不能采取拍(pāi)賣、招标方式的(de)，可(kě)以采取雙方協議(yì)的(de)方式。采取雙方協議(yì)方式出讓土地使用(yòng)權的(de)出讓金不得(de)低于按國家規定所确定的(de)最低價。

　　第十三條　土地使用(yòng)權出讓最高(gāo)年限由國務院規定。

　　第十四條　土地使用(yòng)權出讓，應當簽訂書(shū)面出讓合同。土地使用(yòng)權出讓合同由市、縣人(rén)民政府土地管理(lǐ)部門與土地使用(yòng)者簽訂。

　　第十五條　土地使用(yòng)者必須按照(zhào)出讓合同約定，支付土地使用(yòng)權出讓金;未按照(zhào)出讓合同約定支付土地使用(yòng)權出讓金的(de)，土地管理(lǐ)部門有權解除合同，并可(kě)以請求違約賠償。

　　第十六條　土地使用(yòng)者按照(zhào)出讓合同約定支付土地使用(yòng)權出讓金的(de)，市、縣人(rén)民政府土地管理(lǐ)部門必須按照(zhào)出讓合同約定，提供出讓的(de)土地;未按照(zhào)出讓合同約定提供出讓的(de)土地的(de)，土地使用(yòng)者有權解除合同，由土地管理(lǐ)部門返還(hái)土地使用(yòng)權出讓金，土地使用(yòng)者并可(kě)以請求違約賠償。

　　第十七條　土地使用(yòng)者需要改變上地使用(yòng)權出讓合同約定的(de)土地用(yòng)途的(de)，必須取得(de)出讓方和(hé)市、縣人(rén)民政府城(chéng)市規劃行政主管部門的(de)同意，簽訂土地使用(yòng)權出讓合同變更協議(yì)或者重新簽訂土地使用(yòng)權出讓合同，相應調整土地使用(yòng)權出讓金。

　　第十八條　土地使用(yòng)權出讓金應當全部上繳财政，列入預算(suàn)，用(yòng)于城(chéng)市基礎設施建設和(hé)土地開發，土地使用(yòng)權出讓金上繳和(hé)使用(yòng)的(de)具體辦法由國務院規定。

　　第十九條　國家對(duì)土地使用(yòng)者依法取得(de)的(de)土地使用(yòng)權，在出讓合同約定的(de)使用(yòng)年限屆滿前不收回在特殊情況下(xià)，根據社會公共利益的(de)需要，可(kě)以依照(zhào)法律程序提前收回，并根據土地使用(yòng)者使用(yòng)土地的(de)實際年限和(hé)開發土地的(de)實際情況給予相應的(de)補償。

　　第二十條　土地使用(yòng)權因土地滅失而終止。

　　第二十一條　土地使用(yòng)權出讓合同約定的(de)使用(yòng)年限屆滿，土地使用(yòng)者需要繼續使用(yòng)土地的(de)，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的(de)，應當予以批準。經批準準予續期的(de)，應當重新簽訂上地使用(yòng)權出讓合同，依照(zhào)規定支付土地使用(yòng)權出讓金。土地使用(yòng)權出讓合同約定的(de)使用(yòng)年限屆滿，土地使用(yòng)者未申請續期或者雖申請續期但依照(zhào)前款規定未獲批準的(de)，土地使用(yòng)權由國家無償收回。

　　第二節　土地使用(yòng)權劃撥

　　第二十二條　土地使用(yòng)權劃撥，是指縣級以上人(rén)民政府依法批準，在土地使用(yòng)者繳納補償、安置等費用(yòng)後将該幅土地交付其使用(yòng)，或者将土地使用(yòng)權無償交付給上地使用(yòng)者使用(yòng)的(de)行爲。

　　依照(zhào)本法規定以劃撥方式取得(de)上地使用(yòng)權的(de)，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用(yòng)期限的(de)限制。

　　第二十三條　下(xià)列建設用(yòng)地的(de)土地使用(yòng)權，确屬必需的(de)，可(kě)以由縣級以上人(rén)民政府依法批準劃撥。

　　(一)國家機關用(yòng)地和(hé)軍事用(yòng)地;

　　(二)城(chéng)市基礎設施用(yòng)地和(hé)公益事業用(yòng)地;

　　(三)國家重點扶持的(de)能源、交通(tōng)、水(shuǐ)利等項目用(yòng)地;

　　(四)法律、行政法規規定的(de)其他(tā)用(yòng)地。

　　第三章(zhāng)　房(fáng)地産開發

　　第二十四條　房(fáng)地産開發必須嚴格執行城(chéng)市規劃，按照(zhào)經濟效益、環境效益相統一的(de)原則，實行全面規劃、合理(lǐ)布局、綜合開發、配套建設。

　　第二十五條　以出讓方式取得(de)土地使用(yòng)權進行房(fáng)地産開發的(de)，必須按照(zhào)土地使用(yòng)權出讓合同約定的(de)土地用(yòng)途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的(de)動工開發日期滿一年未動工開發的(de)，可(kě)以征收相當于土地使用(yòng)權出讓金20%以下(xià)的(de)土地閑置費;滿2年未動工開發的(de)，可(kě)以無償收回土地使用(yòng)權;但是，因不可(kě)抗力或者政府，政府有關部門的(de)行爲或者動工開發必需的(de)前期工作造成動工開發遲延的(de)除外。

　　第二十六條　房(fáng)地産開發項目的(de)設計、施工，必須符合國家的(de)有關标準和(hé)規範。

　　房(fáng)地産開發項目竣工，經驗收合格後，方可(kě)交付使用(yòng)。

　　第二十七條　依法取得(de)的(de)土地使用(yòng)權，可(kě)以依照(zhào)本法和(hé)有關法律、行政法規的(de)規定，作價入股、合資、合作開發經營房(fáng)地産。

　　第二十八條　國家采取稅收等方面的(de)優惠措施鼓勵和(hé)扶持房(fáng)地産開發企業開發建設居民住宅。

　　第二十九條　房(fáng)地産開發企業是以營利爲目的(de)，從事房(fáng)地産開發和(hé)經營的(de)企業。設立房(fáng)地産開發企業，應當具備下(xià)列條件：

　　(一)有自己的(de)名稱和(hé)組織機構;

　　(二)有固定的(de)經營場(chǎng)所;

　　(三)有符合國務院規定的(de)注冊資本;

　　(四)有足夠的(de)專業技術人(rén)員(yuán);

　　(五)法律、行政法規規定的(de)其他(tā)條件。

　　設立房(fáng)地産開發企業，應當向工商行政管理(lǐ)部門申請設立登記。工商行政管理(lǐ)部門對(duì)符合本法規定條件的(de)，應當予以登記，發給營業執照(zhào);對(duì)不符合本法規定條件的(de)，不予登記。

　　設立有限責任公司、股份有限公司，從事房(fáng)地産開發經營的(de)，還(hái)應當執行公司法的(de)有關規定。

　　房(fáng)地産開發企業在領取營業執照(zhào)後的(de)一個(gè)月(yuè)内，應當到登記機關所在地的(de)縣級以上人(rén)民政府規定的(de)部門備案。

　　第三十條　房(fáng)地産開發企業的(de)注冊資本與投資總額的(de)比例應當符合國家有關規定。

　　房(fáng)地産開發企業分(fēn)期開發房(fáng)地産的(de)，分(fēn)期投資額應當與項目規模相适應，并按照(zhào)土地使用(yòng)權出讓合同的(de)規定，按期投入資金，用(yòng)于項目建設。

　　第四章(zhāng)　房(fáng)地産交易

　　第一節　一般規定

　　第三十一條　房(fáng)地産轉讓、抵押時(shí)，房(fáng)屋的(de)所有權和(hé)該房(fáng)屋占用(yòng)範圍内的(de)土地使用(yòng)權同時(shí)的(de)轉讓、抵押。

　　第三十二條　基準地價、标定地價和(hé)各類房(fáng)屋的(de)重置價格應當定期确定并公布。具體辦法由國務院規定。

　　第三十三條　國家實行房(fáng)地産價格評估制度。

　　房(fáng)地産價格評估，應當遵循公正、公平、公開的(de)原則，按照(zhào)國家規定的(de)技術标準和(hé)評估程序，以基準地價标定地價和(hé)各類房(fáng)屋的(de)重置價格爲基礎，參照(zhào)當地的(de)市場(chǎng)價格進行評。

　　第三十四條　國家實行房(fáng)地産成交價格申報制度。

　　房(fáng)地産權利人(rén)轉讓房(fáng)地産，應當向縣級以上地方人(rén)民政府規定的(de)部門如實申報成交價，不得(de)瞞報或者作不實的(de)申報。

　　第三十五條　房(fáng)地産轉讓、抵押，當事人(rén)應當依照(zhào)本法第五章(zhāng)的(de)規定辦理(lǐ)權屬登記。

　　第二節　房(fáng)地産轉讓

　　第三十六條　房(fáng)地産轉讓，是指房(fáng)地産權利人(rén)通(tōng)過買賣贈與或者其他(tā)合法方式将其房(fáng)地産轉移給他(tā)人(rén)的(de)行爲。

　　第三十七條　下(xià)列房(fáng)地産，不得(de)轉讓：

　　(一)以出讓方式取得(de)土地使用(yòng)權的(de)，不符合本法第三十八條規定的(de)條件的(de);

　　(二)司法機關和(hé)行政機關依法裁定決定産或者以其他(tā)方式限制房(fáng)地産權利的(de);

　　(三)依法收回土地使用(yòng)權的(de);

　　(四)共有房(fáng)地産，未經其他(tā)共有人(rén)書(shū)面同意的(de);

　　(五)權屬有争議(yì)的(de);

　　(六)未依法登記領取權屬證書(shū)的(de);

　　(七)法律、行政法規