建設部關于印發《前期物(wù)業管理(lǐ)招标投标管理(lǐ)暫行辦法》的(de)通(tōng)知

　　(建住房(fáng)[2003]130号)

　　各省、自治區(qū)建設廳，直轄市房(fáng)地産管理(lǐ)局，新疆生産建設兵(bīng)團建設局：

　　爲了(le)規範物(wù)業管理(lǐ)招标投标活動，保護招标投标當事人(rén)的(de)合法權益，促進物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)的(de)公平競争，我部制定了(le)《前期物(wù)業管理(lǐ)招标投标管理(lǐ)暫行辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的(de)情況，請及時(shí)告我部住宅與房(fáng)地産業司。

　　中華人(rén)民共和(hé)國建設部

　　二○○三年六月(yuè)二十六日

　　前期物(wù)業管理(lǐ)招标投标管理(lǐ)暫行辦法

　　第一章(zhāng) 總則

　　第一條　爲了(le)規範前期物(wù)業管理(lǐ)招标投标活動，保護招标投标當事人(rén)的(de)合法權益，促進物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)的(de)公平競争，制定本辦法。

　　第二條　前期物(wù)業管理(lǐ)，是指在業主、業主大(dà)會選聘物(wù)業管理(lǐ)企業之前，由建設單位選聘物(wù)業管理(lǐ)企業實施的(de)物(wù)業管理(lǐ)。

　　建設單位通(tōng)過招投标的(de)方式選聘具有相應資質的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業和(hé)行政主管部門對(duì)物(wù)業管理(lǐ)招投标活動實施監督管理(lǐ)，适用(yòng)本辦法。

　　第三條　住宅及同一物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内非住宅的(de)建設單位,應當通(tōng)過招投标的(de)方式選聘具有相應資質的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業;投标人(rén)少于3個(gè)或者住宅規模較小的(de)，經物(wù)業所在地的(de)區(qū)、縣人(rén)民政府房(fáng)地産行政主管部門批準，可(kě)以采用(yòng)協議(yì)方式選聘具有相應資質的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業。

　　國家提倡其他(tā)物(wù)業的(de)建設單位通(tōng)過招投标的(de)方式，選聘具有相應資質的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業。

　　第四條　前期物(wù)業管理(lǐ)招标投标應當遵循公開、公平、公正和(hé)誠實信用(yòng)的(de)原則。

　　第五條　國務院建設行政主管部門負責全國物(wù)業管理(lǐ)招标投标活動的(de)監督管理(lǐ)。

　　省、自治區(qū)人(rén)民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域内物(wù)業管理(lǐ)招标投标活動的(de)監督管理(lǐ)。

　　直轄市、市、縣人(rén)民政府房(fáng)地産行政主管部門負責本行政區(qū)域内物(wù)業管理(lǐ)招标投标活動的(de)監督管理(lǐ)。

　　第六條　任何單位和(hé)個(gè)人(rén)不得(de)違反法律、行政法規規定，限制或者排斥具備投标資格的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業參加投标，不得(de)以任何方式非法幹涉物(wù)業管理(lǐ)招标投标活動。

　　第二章(zhāng)　招　标

　　第七條　本辦法所稱招标人(rén)是指依法進行前期物(wù)業管理(lǐ)招标的(de)物(wù)業建設單位。

　　前期物(wù)業管理(lǐ)招标由招标人(rén)依法組織實施。招标人(rén)不得(de)以不合理(lǐ)條件限制或者排斥潛在投标人(rén)，不得(de)對(duì)潛在投标人(rén)實行歧視待遇，不得(de)對(duì)潛在投标人(rén)提出與招标物(wù)業管理(lǐ)項目實際要求不符的(de)過高(gāo)的(de)資格等要求。

　　第八條　前期物(wù)業管理(lǐ)招标分(fēn)爲公開招标和(hé)邀請招标。

　　招标人(rén)采取公開招标方式的(de)，應當在公共媒介上發布招标公告，并同時(shí)在中國住宅與房(fáng)地産信息網和(hé)中國物(wù)業管理(lǐ)協會網上發布免費招标公告。

　　招标公告應當載明(míng)招标人(rén)的(de)名稱和(hé)地址，招标項目的(de)基本情況以及獲取招标文件的(de)辦法等事項。

　　招标人(rén)采取邀請招标方式的(de)，應當向3個(gè)以上物(wù)業管理(lǐ)企業發出投标邀請書(shū)，投标邀請書(shū)應當包含前款規定的(de)事項。

　　第九條　招标人(rén)可(kě)以委托招标代理(lǐ)機構辦理(lǐ)招标事宜;有能力組織和(hé)實施招标活動的(de)，也(yě)可(kě)以自行組織實施招标活動。

　　物(wù)業管理(lǐ)招标代理(lǐ)機構應當在招标人(rén)委托的(de)範圍内辦理(lǐ)招标事宜，并遵守本辦法對(duì)招标人(rén)的(de)有關規定。

　　第十條　招标人(rén)應當根據物(wù)業管理(lǐ)項目的(de)特點和(hé)需要，在招标前完成招标文件的(de)編制。

　　招标文件應包括以下(xià)内容：

　　(一)招标人(rén)及招标項目簡介，包括招标人(rén)名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)的(de)配備情況等;

　　(二)物(wù)業管理(lǐ)服務内容及要求，包括服務内容、服務标準等;

　　(三)對(duì)投标人(rén)及投标書(shū)的(de)要求，包括投标人(rén)的(de)資格、投标書(shū)的(de)格式、主要内容等;

　　(四)評标标準和(hé)評标方法;

　　(五)招标活動方案，包括招标組織機構、開标時(shí)間及地點等;

　　(六)物(wù)業服務合同的(de)簽訂說明(míng);

　　(七)其他(tā)事項的(de)說明(míng)及法律法規規定的(de)其他(tā)内容。

　　第十一條　招标人(rén)應當在發布招标公告或者發出投标邀請書(shū)的(de)10日前，提交以下(xià)材料報物(wù)業項目所在地的(de)縣級以上地方人(rén)民政府房(fáng)地産行政主管部門備案：

　　(一)與物(wù)業管理(lǐ)有關的(de)物(wù)業項目開發建設的(de)政府批件;

　　(二)招标公告或者招标邀請書(shū);

　　(三)招标文件;

　　(四)法律、法規規定的(de)其他(tā)材料。

　　房(fáng)地産行政主管部門發現招标有違反法律、法規規定的(de)，應當及時(shí)責令招标人(rén)改正。

　　第十二條　公開招标的(de)招标人(rén)可(kě)以根據招标文件的(de)規定，對(duì)投标申請人(rén)進行資格預審。

　　實行投标資格預審的(de)物(wù)業管理(lǐ)項目，招标人(rén)應當在招标公告或者投标邀請書(shū)中載明(míng)資格預審的(de)條件和(hé)獲取資格預審文件的(de)辦法。

　　資格預審文件一般應當包括資格預審申請書(shū)格式、申請人(rén)須知，以及需要投标申請人(rén)提供的(de)企業資格文件、業績、技術裝備、财務狀況和(hé)拟派出的(de)項目負責人(rén)與主要管理(lǐ)人(rén)員(yuán)的(de)簡曆、業績等證明(míng)材料。

　　第十三條　經資格預審後，公開招标的(de)招标人(rén)應當向資格預審合格的(de)投标申請人(rén)發出資格預審合格通(tōng)知書(shū)，告知獲取招标文件的(de)時(shí)間、地點和(hé)方法，并同時(shí)向資格不合格的(de)投标申請人(rén)告知資格預審結果。

　　在資格預審合格的(de)投标申請人(rén)過多(duō)時(shí)，可(kě)以由招标人(rén)從中選擇不少于5家資格預審合格的(de)投标申請人(rén)。

　　第十四條　招标人(rén)應當确定投标人(rén)編制投标文件所需要的(de)合理(lǐ)時(shí)間。公開招标的(de)物(wù)業管理(lǐ)項目，自招标文件發出之日起至投标人(rén)提交投标文件截止之日止，最短不得(de)少于20日。

　　第十五條　招标人(rén)對(duì)已發出的(de)招标文件進行必要的(de)澄清或者修改的(de)，應當在招标文件要求提交投标文件截止時(shí)間至少15日前，以書(shū)面形式通(tōng)知所有的(de)招标文件收受人(rén)。該澄清或者修改的(de)内容爲招标文件的(de)組成部分(fēn)。

　　第十六條　招标人(rén)根據物(wù)業管理(lǐ)項目的(de)具體情況，可(kě)以組織潛在的(de)投标申請人(rén)踏勘物(wù)業項目現場(chǎng)，并提供隐蔽工程圖紙等詳細資料。對(duì)投标申請人(rén)提出的(de)疑問應當予以澄清并以書(shū)面形式發送給所有的(de)招标文件收受人(rén)。

　　第十七條　招标人(rén)不得(de)向他(tā)人(rén)透露已獲取招标文件的(de)潛在投标人(rén)的(de)名稱、數量以及可(kě)能影(yǐng)響公平競争的(de)有關招标投标的(de)其他(tā)情況。

　　招标人(rén)設有标底的(de)，标底必須保密。

　　第十八條　在确定中标人(rén)前，招标人(rén)不得(de)與投标人(rén)就投标價格、投标方案等實質内容進行談判。

　　第十九條　通(tōng)過招标投标方式選擇物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)，招标人(rén)應當按照(zhào)以下(xià)規定時(shí)限完成物(wù)業管理(lǐ)招标投标工作：

　　(一)新建現售商品房(fáng)項目應當在現售前30日完成;

　　(二)預售商品房(fáng)項目應當在取得(de)《商品房(fáng)預售許可(kě)證》之前完成;

　　(三)非出售的(de)新建物(wù)業項目應當在交付使用(yòng)前90日完成。

　　第三章(zhāng)　投　标

　　第二十條　本辦法所稱投标人(rén)是指響應前期物(wù)業管理(lǐ)招标、參與投标競争的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業。

　　投标人(rén)應當具有相應的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業資質和(hé)招标文件要求的(de)其他(tā)條件。

　　第二十一條　投标人(rén)對(duì)招标文件有疑問需要澄清的(de)，應當以書(shū)面形式向招标人(rén)提出。

　　第二十二條　投标人(rén)應當按照(zhào)招标文件的(de)内容和(hé)要求編制投标文件，投标文件應當對(duì)招标文件提出的(de)實質性要求和(hé)條件作出響應。

　　投标文件應當包括以下(xià)内容：

　　(一)投标函;

　　(二)投标報價;

　　(三)物(wù)業管理(lǐ)方案;

　　(四)招标文件要求提供的(de)其他(tā)材料。

　　第二十三條　投标人(rén)應當在招标文件要求提交投标文件的(de)截止時(shí)間前，将投标文件密封送達投标地點。招标人(rén)收到投标文件後，應當向投标人(rén)出具标明(míng)簽收人(rén)和(hé)簽收時(shí)間的(de)憑證，并妥善保存投标文件。在開标前，任何單位和(hé)個(gè)人(rén)均不得(de)開啓投标文件。在招标文件要求提交投标文件的(de)截止時(shí)間後送達的(de)投标文件，爲無效的(de)投标文件，招标人(rén)應當拒收。

　　第二十四條　投标人(rén)在招标文件要求提交投标文件的(de)截止時(shí)間前，可(kě)以補充、修改或者撤回已提交的(de)投标文件，并書(shū)面通(tōng)知招标人(rén)。補充、修改的(de)内容爲投标文件的(de)組成部分(fēn)，并應當按照(zhào)本辦法第二十三條的(de)規定送達、簽收和(hé)保管。在招标文件要求提交投标文件的(de)截止時(shí)間後送達的(de)補充或者修改的(de)内容無效。

　　第二十五條　投标人(rén)不得(de)以他(tā)人(rén)名義投标或者以其他(tā)方式弄虛作假，騙取中标。

　　投标人(rén)不得(de)相互串通(tōng)投标，不得(de)排擠其他(tā)投标人(rén)的(de)公平競争，不得(de)損害招标人(rén)或者其他(tā)投标人(rén)的(de)合法權益。

　　投标人(rén)不得(de)與招标人(rén)串通(tōng)投标，損害國家利益、社會公共利益或者他(tā)人(rén)的(de)合法權益。

　　禁止投标人(rén)以向招标人(rén)或者評标委員(yuán)會成員(yuán)行賄等不正當手段謀取中标。

　　第四章(zhāng)　開标、評标和(hé)中标

　　第二十六條　開标應當在招标文件确定的(de)提交投标文件截止時(shí)間的(de)同一時(shí)間公開進行;開标地點應當爲招标文件中預先确定的(de)地點。

　　第二十七條　開标由招标人(rén)主持，邀請所有投标人(rén)參加。開标應當按照(zhào)下(xià)列規定進行：

　　由投标人(rén)或者其推選的(de)代表檢查投标文件的(de)密封情況，也(yě)可(kě)以由招标人(rén)委托的(de)公證機構進行檢查并公證。經确認無誤後，由工作人(rén)員(yuán)當衆拆封，宣讀投标人(rén)名稱、投标價格和(hé)投标文件的(de)其他(tā)主要内容。

　　招标人(rén)在招标文件要求提交投标文件的(de)截止時(shí)間前收到的(de)所有投标文件，開标時(shí)都應當當衆予以拆封。

　　開标過程應當記錄，并由招标人(rén)存檔備查。

　　第二十八條　評标由招标人(rén)依法組建的(de)評标委員(yuán)會負責。

　　評标委員(yuán)會由招标人(rén)代表和(hé)物(wù)業管理(lǐ)方面的(de)專家組成，成員(yuán)爲5人(rén)以上單數，其中招标人(rén)代表以外的(de)物(wù)業管理(lǐ)方面的(de)專家不得(de)少于成員(yuán)總數的(de)三分(fēn)之二。

　　評标委員(yuán)會的(de)專家成員(yuán)，應當由招标人(rén)從房(fáng)地産行政主管部門建立的(de)專家名冊中采取随機抽取的(de)方式确定。

　　與投标人(rén)有利害關系的(de)人(rén)不得(de)進